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委托贷款历年(买房子贷款分几种?)

创建: 玩卡师兄 发布:2021-1-12 13:58
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买房子贷款分几种?
目前贷款购房主要有以下几种:1、住房公积金贷款;2、个人住房性贷款;3、个人住房组合贷款。
1、住房公积金贷款:对于已参加交纳住房公积金的居民来说,贷款购房时,应该首选住房公积金低息贷款。住房公积金贷款具有政策补贴性质,贷款利率很低,不仅低于同期商业银行贷款利率(仅为商业银行抵押贷款利率的一半),而且要低于同期商业银行存款利率,也就是说,在住房公积金抵押贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。同时,住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关 手续时收费减半。
2、个人住房商业性贷款:以上两种贷款方式限于交纳了住房公积金的单位员工使用,限定条件多,所以,未缴存住房公积金的人无缘申贷,但可以申请商业银行个人住房担保贷款,也就是银行按揭贷款。只要您在贷款银行存款余额占购买住房所需资金额的比例不低于30%,并以此作为购房首期付款,且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押,或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人,那么就可申请使用银行按揭贷款。
3、个人住房组合贷款:住房公积金管理中心可以发放的公积金贷款,最高限额一般为10-29万元,如果购房款超过这个限额,不足部分要向银行申请住房商业性贷款。这两种贷款合起来称之为组合贷款。此项业务可由一个银行的房地产信贷部统一办理。组合贷款利率较为适中,贷款金额较大,因而较多被贷款者选用。
个人住房委托贷款(公积金贷款)最划算,个人住房贷款(商业性贷款)利息负担最重,但具体的还款差别有多大,我们不妨进行一下比较:
假设某购房者夫妇二人欲购买一总价50万元的住房,以自有资金支付首付款30%,即15万元,其余35万元申请15年贷款。夫妇二人月收入为6000元,月公积金缴存比例为20%(企业与个人各负担一半),现公积金总额为4万元。商业性贷款的利息负担比政策性贷款高得多,达到了1/3,月还款额多出10%,总额多出近5万元,可不是个小数目。如此看来,自然应该选择个人住房委托贷款,但是不行,这对夫妇不能完全依靠个人住房委托贷款,即便他们现有的公积金达4万元,就是按10倍的较低倍率计算他们也可申请40万元的公积金贷款,但因为政策性贷款最高限额只有30万元,因此35万元还是不可以的。因此,这对夫妇只有退而求其次,选择个人住房组合贷款。那么,他们每月的还款负担承受得了吗?说起来他们每月还款2781.45元,但其中一部分可以由他们还款期每月缴存的公积金抵付,金额最多可以达到总收入的20%,即1200元/月,那么他们需要自行支付的供楼款只有(2781.45-1200)1581.45元/月,和他们6000元的月收入相比负担是很轻的了。不过,如果没有公积金的支持,完全依靠商业贷款,那么每月还款负担还是比较重的,但占总收入50%左右的供楼负担还是可以接受的。建议购房者在确定购房预算时不妨仔细算一算,多列出几种选择比较一下再去申请相应的贷款。
办理住房公积金贷款应按下列程序:
(一)借款人申请住房公积金贷款需要向市住房公积金管理中心提出书面申请,填写住房公积金贷款申请表并如实提供有关资料。
(二)市住房公积金管理中心负责借款人资格、担保人资格、贷款额度和贷款期限的审查及合同的填写同意后,借款人与中心签订相关合同或协议,并按中国人民银行规定办理保险。
(三)贷款手续办理完毕后,市住房公积金管理中心给银行签发准予贷款通知书,银行接到贷款通知书后办理贷款划付手续
特别提醒:购房时,借款人根据自己公积金的缴纳情况,到银行进行测算,就可得知贷款的金额和每月还款数额。根据公积金管理有关规定,每年提取一次。假设客户每年一次提取的公积金为15000元,而每月公积金贷款还款额为1500元,商业贷款还款额为1000元,在还款方式上可选择“余额冲贷法”,即提取的公积金首先归还当月住房公积金贷款和商业贷款本息(共计2500元),余额12500元可一次性偿还住房商业性贷款本金,在还清住房商业性贷款本金后,尚有余额的再偿还公积金贷款本金,因为商业性贷款利率高于公积金贷款利率。“冲还贷”后,借款人可选择缩短原还款期限的方式或选择还款期限不变,减少月还款额的方式进行还贷。但目前商业银行对客户提前还款的次数是有一定限制的。如果客户选择“等额本息”还款法,每月等额还贷金额保持2500元不变,那么提取的公积金15000元,将按照原扣款方式连续每月扣款2500元。余额不足时,借款人应及时将足额款项注入用于还款的银行卡中,上述两种还款法,客户可根据自身实际进行选择。
如果客户购买个人住房时申请的是商业性贷款,如:个人住房按揭贷款、个人住房转让贷款、个人再交易住房贷款。当时购房因各种原因没有申请到“公积金”贷款,而现在个人公积金缴存达到规定的年限和金额,且已满足公积金申请购房贷款的条件,虽然目前商业银行还不能将购房商业性贷款转换为公积金住房贷款,但却可提取公积金进行偿还商业性贷款本息。只要借款人到公积金管理中心申请并办理提取公积金相关手续,就可提取公积金归还个人住房贷款本息。
申请银行个人住房贷款工作流程:
(一)买方要与开发商签订《商品房预售契约》。
(二)支付30%以上的房款。
(三)去房管部门办理预售登记。
(四)办完预售登记后,买方持契约正本,填写借款申请及借款合同。
两种还贷方式利息天壤之别
一般的购房人只知道贷款必须偿还利息,可是,采用不同的还贷方法,利息却有天壤之别。贷款额在40万元左右、限期30年的,利息差额可以达到10万元之巨!至于这个,不少人都还被蒙在鼓里——两种还贷法利息差额大,在此摘录一篇供您参阅。
市民刘先生上个月刚买了新房,并办完了住房贷款手续,每月还贷额近2000元。谁知道就在本月即第一次还贷后,刘先生却知道了一件让他大为惊讶的事———他的一位亲戚和自己贷款额度相差无几、年限相同,但是总体还贷利息却相差近2.5万元!原因只是他们采用了不同的还贷方式。而此前,刘先生称自己对另一种还贷方式一无所知。
“在签合同的时候,银行工作人员只是抱来一大堆贷款合同,密密麻麻的,然后帮你一会翻到这里、一会翻到那里,指着一些空白的地方,让你签上姓名、填上身份证号码、按上手印即可,根本没有提及还有另外一种还款方法。”
签下这份贷款合同后,刘先生自己测算了一下,利息总额高达17.6万多元。要不是亲戚提醒,刘先生还以为贷款就是这样办的,又气愤又心疼的刘先生忍不住把自己的贷款合同拿出来又仔细翻了好几遍,发现合同里的确有两种贷款方法可供自己选择,但是空白处已经被银行事先填上了等额本息还款法,根本就没有自己考虑的余地。他请朋友算了一下,如果套用另外一种还款方法,那么自己30万元、20年商业性住房贷款利息总额不到15.2万元,比现在要少2.49万元。
银行普遍主荐“等额法”
为了探明究竟,连日来,记者也以购房人的身份对南京多家银行进行了暗访。
在农业银行新街口支行的消费信贷超市,记者表示准备购买一处总价为80万元的商品房,首付30%,公积金贷款12万元,余下的44万元准备办理商业贷款,30年还清。一位工作人员热情地接待了记者。她首先给记者介绍了本息还款法(等额法),通过测算,“月还款额”一项显示为2372.78元;
记者随之询问有无其他的还款方式,该工作人员说还有另一种“本金还款法”(递减法)。每个月的还款额都不同,从3000元左右逐渐递减到1000多元。
究竟选择哪一种方法呢?以下是记者和该工作人员的一段对话:
“两种还贷方法哪一种更合算呢?”
“总的说来第二种递减法少付点钱,但是一般人都不会等到30年才还清的,如果提前还贷的话就没有那么大差距了。何况使用递减法虽然后面还得少,但是一开始压力太大了。”
“哪一种更方便呢?”
“当然是第一种等额法方便,每个月只需按月还给银行相同数额的钱就行了。第二种递减法每个月的钱数都不同,算起来也很麻烦……所以我们一般都推荐客户选择等额法。”
随后,记者继续以购房人的身份电话咨询了商业银行、招商银行、工商银行、建设银行等多家银行,大多数都以介绍“本息还款法”即等额法为主,有的甚至根本不提及递减还款方式。虽然一些银行工作人员最终也承认应该按照个人的不同情况选择还款方式,但是从其话语中,可以很明显地听出对等额法的倾向性。
银行倾向性在于息差
导致银行产生这种倾向性的原因何在呢?一位从事金融行业多年的人士一语道破:“关键在于息差。”
“两种方法的利息差距大着哪!”该位人士以记者暗访的例子进行了一番计算,得出的结果令人震惊———同样是44万元、30年的商业性贷款,等额法的利息总额为41.4万多元,而递减法为29.7万元左右。两种不同还贷方法利息竟然相差11万元之多!
该人士称,同样一笔贷款业务,对于“吃利息饭”的银行来说,当然希望购房人全都选择利息高的还贷方法。就像普通商品买卖一样,一般的商家都会推荐顾客购买价格高、利润高的商品,怎么会推荐价格低、利润低的商品呢?
至于银行解释的“等额法比递减法方便”的理由,记者发现,使用递减法实际上也并不如想像的那么麻烦。虽然每个月的还款额都不同,但是具体数额并不需要人力测算,银行的计算机系统十分轻松地便可以打印出30年中每一个月还款数据的表格,购房人只需遵照交钱就行了。
而另外一个“递减法开始还款压力大”的解释,记者通过业内人士测算发现,虽然递减法开头的还款额度的确较高,为3000元左右,但是相对于等额法2372元来说,也就高出620元左右,且持续时间也只有一年零两个月。大多数时间的还款额集中在2000多元和1000多元之间。相信600多元的差额大多数购房人都能承受,何况,这样“省下来”的利息高达11多万元,值得大多数购房人重新考虑。
银行称没占到便宜
昨日,建行、中行、农行、民生等几家银行在接受记者采访时称,两种还款方法表面上看两者利息总额相差不少,而实际上两者的计算原理是一回事。
“不存在银行占便宜。首先,两种还贷方法并不是哪家商业银行自己制定的,而是央行规定的。”建行江苏省分行房地产信贷处处长丛华昌介绍说,1998年5月央行颁布了《个人住房贷款管理办法》,规定了住房贷款有等额本息和等额本金两种还款方法。不管是哪种还贷方法都是符合规定的。而且实际上两种还款方法计算原理是一样的。
“简单地看,两者利息是相差一定额度,但是对于银行来说,并没有通过哪种方式多收了顾客的利息,因为这两种还贷方式都是按照客户占用银行资金的时间价值来计算的。”
据丛处长解释,造成这两种还款方法利息总额不同的根本原因,在于顾客占用银行资金发生了变化。递减还款法,由于顾客一开始就多还本金,所以越往后所占银行本金越少,因而所产生的利息也少。而等额本息还款法则不同,开始还的贷款本金较少,占用银行资金相对也较多,所以利息也会相应增加。
针对目前老百姓对两种还款方式不太了解、不太熟悉的现状,昨天一些银行表示今后在办理贷款之前,将加强告知义务。
“可能我们的部分柜面人员会觉得选择等额本息还款法是约定俗成的事,老百姓也习惯于这种还款方式,所以就没有对递减法进行解释和宣传,客户来了就照老办法给办了。”
一些银行表示,今后在办理住房贷款前,“要将话说在前面”,让客户自主选择。
消协称购房人有知情权
南京市消费者协会秘书长孙建和在剖析上述现象时说,贷款购房也是一种消费行为,消费者享有《消法》赋予的知情权和选择权。银行作为向消费者提供服务的经营者,有义务在服务场所的显著位置公示两种不同的服务内容,即两种不同的还款方式。另外,还应该客观地且明确地向消费者介绍两种还款方式的不同之处,以及各自的利弊,否则,就是侵害了《消法》赋予消费者的权利。
我国《消法》第八条、第九条规定,“消费者享有知悉其购买、使用的商品或接受的服务的真实情况的权利”;“消费者有权自主选择商品或者服务方式,自主决定购买或不购买任何一种商品、接受或不接受任何一项服务”;“消费者在自主选择商品或服务时,有权进行比较、鉴别和挑选。”
孙建和认为,如果银行在没有明确告知两种还款方式及其利弊的情况下,擅自替消费者作主选择其中一种还款方式,那么就违法了《消法》的上述规定,对消费者的知情权、选择权构成了侵害。
原因在双方信息不对称
贷款购房人可以享受两种不同的还贷方法,这是中国人民银行的明文规定。然而,为何到了实际操作中,一种方式深受青睐,而另一种方式就明显受到“冷遇”了呢?导致本金还款法“银行不荐、消费者不知”的根本原因究竟是什么?
受访的多位专家及业内人士均一致指出,购房人和银行之间严重的信息不对称,是首要原因。在市场经济条件下,这种信息不对称的局限必然可以给银行有意无意隐瞒信息、牟取更多利息收入创造有利条件;而购房人由于信息缺乏,必然处于弱势。
钱苏平律师说,消费者毕竟不是银行家,人民银行的规定也只是面对银行而设的,普通人无从得知,所以在选择购房贷款时,往往是银行说什么就是什么,具有一定的盲从心理。
陈广华律师也认为,在贷款购房过程中,银行和购房人处于明显的不平等地位。银行占有了大量消费者不具备的信息,而且有充分的理由和条件对消费者购房作出主观引导。(记者/王海燕郑春平)
相关链接
两种还贷方式比较
1、计算方法不同。
等额本息还款法。即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息。
等额本金还款法。即借款人每月等额偿还本金,贷款利息随本金逐月递减,
2、两种方法支付的利息总额不一样。在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下,“本金还款法”的利息总额要少于“本息还款法”;
3、还款前几年的利息、本金比例不一样。“本息还款法”前几年还款总额中利息占的比例较大(有时高达90%左右),“本金还款法”的本金平摊到每一次,利息借一天算一天,所以二者的比例最高时也就各占50%左右。
4、还款前后期的压力不一样。因为“本息还款法”每月的还款金额数是一样的,所以在收支和物价基本不变的情况下,每次的还款压力是一样的;“本金还款法”每次还款的本金一样,但利息是由多到少、依次递减,同等情况下,后期的压力要比前期轻得多。
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农村信用社综合考试试题及答案

一、单项选择题 下列各题备选项中,只有一项是正确的将所选答案序号填入题目的括号内。(共15分,每小题1分)
1、储蓄机构的设置要求熟悉储蓄业务的工作人员不少于(C)。
A、二人      B、三人  C、四人    D、五人
2、可疑支付交易里所称“短期”,是指( B )个营业日以内。
A、五    B、十    C、十五    D、七
5、信用社固定资产有偿转让、清理、报废和盘亏、毁损的净损失应计入( C   )。
A、营业外收入     B、其他营业支出C、营业外支出     D、营业费用
6、工作人员在办理业务时如发现假票、假证或其他诈骗犯罪活动线索及可疑情况要及时报告(  A   )。
A、主管领导和保卫部门     B、公安部门C、稽核部门        D、纪检部门
8、专项中央银行票据的发行到兑付,一般是2年,最长可延长到(  B   )年。
A、3年  B、4年  C、5年
9、银行汇票金额起点为(  D  )元。
A、200元    B、300元    C、400元    D、500元
10、下面有关计算机的叙述中,正确的是 ( B )
A:计算机的主机只包括CPU    B:计算机程序必须装载到内存中才能执行
C:计算机必须具有硬盘才能工作D:计算机键盘上字母键的排列方式是随机的
13、安全保卫责任制的原则应坚持(  C    )。
A、领导负责的原则;    B、谁出问题,谁负责的原则;
C、谁主管,谁负责的原则;  D、领导与直接责任人共同负责的原则。
14、权责发生制.收付实现制等不同的记账准则与会计处理方法存在的基础是( C )这一原则。
A、持续经营      B、会计主体   C、会计分期        D、货币计量
二、多项选择题 下列每题给出的五个选项中,有二至五项是符合试题要求的,请将所选答案序号填入题目的括号内,多选、少选或错选均不得分。(共30分,每小题2分)
1、根据《商业银行法》规定,信用社可以经营下列业务( ABCDE )。
A、吸收公众存款  B、发放短期、中期、长期贷款 C、办理国内外结算
D、发行金融债券  E、代理收付款项及代理保险业务
2、手持式点钞法有(  BCD  )。
A、扇面        B、单指多张  C、多指多张     D、单指单张
5、储蓄会计档案保管期限分为(  ACE )。
A、5年      B、10年     C、15年    D、20年     E、永久
6、下列权利哪些可以质押?( ABCDE )
A、汇票 B、支票  C、存款单  D、债券  E、提单
7、某信用社建造一座营业大楼,2001年12月竣工验收,因网点迁置未批复,直到2002年6月方投入使用,则固定资产转入日期及计提折旧日期分别为(AD )。
A、2001年12月   B、2002年1月  C、2002年6月   D、2002年7月
8、信用社存款按其存款的对象大致可分为三大类,即(ABC )。
A、财政性存款    B、企事业单位存款   C、储蓄存款   D、教育存
9、信用社日常出纳业务使用的印章有( ACD )。
A、个人名章     B、公章  C、现金收讫章   D、现金付讫章
10、人民法院有权对单位、个人存款进行(ABC)。
A、查询   B、冻结   C、扣划    D、支取
15、下列哪些行为容易导致终端的损坏 (  AC  )。
A、关掉电源后马上再开           B、电源严格按照规定标准
C、不注意防尘               D 市电有小幅度波动
三、判断题 下列各项中,你认为正确的在括号内划“√”,错误的划“×”,全部划“√”或者全部划“×”,记为0分。(共15分,每小题1分)
1、转账结算按区域分为同城支付和异地结算。( × )
2、存款人开立的帐户办理存款人本身的业务,可以出租和转让帐户。(  ×  )
3、操作系统的功能可以用两句话来概括:对内管理计算机资源,对外为用户提供方便和友好的人——机界面。(  √  )
4、会计检查的种类按检查的方式可分为:直接检查 和实地检查。(  ×  )
5、信用社要建立低值易耗品管理卡,每件在200元以上的物品都要进行登记管理,并定期核对,保证帐实相符。(  √  )
6、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地所有权和使用权可以做抵押。(  ×  )
7、人民银行货币政策目标是保持币值的稳定,并以此促进经济增长。( √ )
8、企业及个体工商户流动资金贷款期限最长不得超过一年。( √ )
9、抵押贷款限额最高不得超过抵押物评估价值的60%。(  ×  )
10、任何单位和个人购买商业银行股份总额10%以上的,应当事先经银行业监督管理机构批准。(  ×  )
11、企业事业单位可以根据需要,可以选择几家商业银行的营业场所开立多个基本账户。(  ×  )
12、冻结单位存款的期限不超过六个月,逾期不办理继续冻结手续的,视为自动撤销冻结。(  √ )
13、热启动的操作方法是先按下Ctrl、Alt两键的同时再按下Shift键。(  ×  )
14、对已与第三人设定抵押、担保、交易或诉讼查封以及其他权益纠纷的资产,不得实行以资抵贷。(  √  )
15、至下午下班时间后,柜员现金碰库未平,可不作网点签退。(  ×   )
四、解释题 (共6分,每小题3分)
1、什么是会计账簿?
是以会计凭证为依据,全面、 连续 、系统 科学的反映各项经济业务的簿籍。
2、什么是抗辩权?
是指债权人行使债权时,债务人根据法定事由,对抗债权人行使请求的权利。
五、简答题 (共12分,每小题4分)
1、会计内部控制的原则是什么?
A、规范化原则 B、授权分责原则C、监督制约原则D、帐务核对原则   E、安全谨慎原则
2、对重要空白凭证应怎样进行管理?
A.重要空白凭证一律纳入表外科目核算
B.重要空白凭证管理要贯彻“印证分管,证押分管”的原则
C.柜面使用时应当逐份销号
D.单位销户时必须将剩余的重要空白凭证交回注销,不得短缺
3、出纳工作的基本制度有哪些?

答:根据出纳工作的性质和任务,出纳工作的主要有以下10项基本制度:分管制度、四双制度、复核制度、双先制度、登记制度、日清日结制度、交接制度、查库制度、报告制度和持证上岗制度。
一.填空题
1、中国人民银行是银行结算账户的监督管理部门,负责对银行结算账户的(开立   )、(使用   )、(变更   )和(撤销   )进行检查监督。
2、新《会计法》修订通过的日期是(1999年10月31日)。
3、信用社会计记帐方法采用(单式记帐法 )和(复式记帐的借贷记帐法 )两种。
4、会计检查的种类按检查时间可分为:(定期检查 )和(不定期检查 )。
5、会计检查的种类按检查的范围可分为:(全面检查)、( 局部检查 )和(专项检查)。
6、会计检查的种类按检查部门可分为:(外部检查 )、( 内部检查)。
7、会计检查的种类按检查的方式可分为:(间接检查 )、(实地检查 )。
8、所有者权益包括( 资本金 )、(资本公积  )、( 盈余公积)和(未分配利润  )。
9、按股金来源设(自然人股)、(法人股)两种。自然人股和法人股分别设定(资格股)、(投资股)两种。
10、农村信用社社员持有的股金,经(理事会)同意,并按规定办理登记手续后,可依法(转让)(继承)(赠予)。
11、社员持有的投资股,可以转让、继承和赠予,但不得(退股 )。
12、盈余公积根据用途分为(公益金 )、(法定盈余公积 )、(任意盈余公积 )三类。
13、公益金按税后利润(5% )提取,法定盈余公积按税后利润( 10%  )提取,任意盈余公积根据(理事会 )研究确定提取。
14、信用社要建立低值易耗品管理卡,每件在(200 )元以上的物品都要进行登记管理,并定期核对,保证帐实相符。
16、广告费按营业收入的(2% )掌握。
19、企业发生年度亏损的,可以用下一纳税年度的所得弥补,下一纳税年度所得不足弥补的,可以逐年延续弥补,但延续弥补期最长不得超过( 5 )年。
20、担保法规定担保方式有(保证 )、(抵押 )、(质押 )、留置和定金。
21、担保合同被确认无效后,(保证人 )、(债务人 )、(债权人 )有过错的,应当根据其过错承担相应的民事责任。
22、具有代为清偿能力的(法人 )、(公民 )或者(其他组织)可以作保证人。
23、同一债务有两个以上保证人的,保证人应当按照保证合同(约定的保证份额 )承担保证责任。没有约定保证份额的,保证人承担(连带责任 )。
24、在保证期间债权人未对债务人提起诉讼或者申请仲裁的,保证人(免除 )保证责任。
25、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地(使用权 )不得做抵押。
26、抵押人所担保的债权不得( 超出)其抵押物的价值。
27、抵押合同应当包括抵押物的(名称 )、(数量 )、质量、状况、所在地、所有权权属或者(使用权权属 )。
28、拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款,在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权(出让金 )的款额后,抵押权人才有受偿权。
29、存单质押贷款应当遵循(平等 )、(自愿 )、(诚实信用 )的原则。
30、票据的种类有(汇票 )、(本票 )、(支票 )。
31、担保合同是主合同的(从合同 ),主合同无效的,担保合同无效。
32、《贷款通则》规定的自营贷款期限最长一般不得超过( 十 )年,超过的应当报中国人民银行备案。
33、一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的,保证期间为主债务履行期届满之日起(半年  )。农村信用社使用的《保证担保借款合同》约定的保证期间为(两年  ),从借款到期之日起计算。
34、使用贷款风险分类法对贷款质量进行分类,实际上是判断借款人及时足额归还贷款本息的(可能性)。
35、中国人民银行在(国务院  )直接领导下,制定和执行货币政策,防范和化解金融风险,维护金融稳定。
36、人民银行货币政策目标是保持(币值   )的稳定,并以此促进经济增长。
37、当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为(两年     ),法律另有规定的除外。
39、按贷款风险分类法如借款人能够履行合同,没有足够理由怀疑贷款本息不能按时足额偿还的贷款应归为(正常   )类贷款。
40、按贷款风险分类法尽管借款人目前有能力偿还贷款本息,但存在一些可能对偿还产生不利影响的因素的贷款应归为(关注  )类贷款。
41、按贷款风险分类法借款人的还款能力出现明显问题,完全依靠其正常营业收入无法足额偿还贷款本息,即使执行担保,也可能会造成(一定损失 )的贷款应归为次级类贷款。
42、按贷款风险分类法借款人无法足额偿还贷款本息,即使执行担保,也肯定要造成(较大损失  )的贷款应归为可疑类贷款。
43、按贷款风险分类法在采取所有可能的措施或一切必要的法律程序之后,本息仍然无法收回,或只能收回极少部分的贷款应归为(损失   )类贷款。
44、借款人不能按期归还贷款的,应在贷款期限届满前(30     )天,向贷款信用社提交书面借款展期申请书,并填写制式《展期还款申请书》、《借款展期协议书》。
45、办理抵押贷款时可设定最高额抵押担保,抵押担保期限最长为(5年  )年。
46、企业及个体工商户流动资金贷款期限最长不得超过(一年    )。
47、抵押人以财产抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自(登记之日 )起生效。
50、不记名式储蓄存单、存折(不可以 )挂失。
51、信用社账务组织包括(明细核算  )和(综合核算)两个系统。
52、有权机关冻结单位或个人存款的期限最长为(六个月 )。
55、按照贷款期限划分,可分为以下几种(短期贷款)、(中期贷款)、(长期贷款)。
56、贷款的种类有 (自营贷款 )、 (委托贷款 )和(特定贷款)。
57、储蓄机构必须执行统一的( 利率政策 ),不得擅自变动(利率  )。
58、备份磁盘要指定专人负责,入库保管备查,并注意防(强磁干扰  )、( 防火)、(防潮 )。
59、储蓄机构不得使用不正当手段吸收(储蓄存款  )。
60、人民法院有权对单位、个人存款进行(查询)、(冻结 )、(扣划)。
61、有权查询、冻结、扣划单位和个人存款的执法机关有(人民法院)、(税务机关)、(海关)。
62、工商行政管理机关(有权)查询单位存款,( 无权 )查询个人存款。
66、农村信用社的监督管理体制是:国家(宏观调控  )、加强监管,省级政府(依法管理   )、落实责任,信用社(自我约束   )、自担风险。
67、中央银行票据是指中国人民银行向信用社定向发行,用以转换其(不良贷款 )和(历年挂账亏损 )的债券。
68、中央银行票据的发行到兑付,一般是(两年   ),最长可延长到(四年   )。
69、任何单位和个人不得利用银行结算账户进行(偷逃税款  )、(逃废债务   )、(套取现金 )及其他违法犯罪活动。
71、任何单位和个人不得(伪造   )、(变造   )、及( 私自印制   )银行结算账户开户登记证。
72、财产管理主要是指对(固定资产   )和低值易耗品的管理。
73、信用社的经营成本主要包括(利息支出)(金融机构往来支出)、手续费支出、营业费用和其他营业支出。
74、会计档案保管期限分为(永久保管   )和(定期保管   )两种。
75、农村信用社财务状况主要包括(资产   )、(负债   )、(所有者权益   )三要素。
76、利润率指标是利润总额与(全部营业收入   )的比率。
77、银行汇票金额起点为(500   )元。
79、对个人储蓄存款,信用社有权拒绝任何单位或者个人(查询   )、(冻结   )、(扣划   ),但法律另有规定的除外。
80、大额支付系统是(中国人民银行   )为商业银行(含农村信用社)之间和商业银行与人民银行之间的支付业务提供最终(资金清算   )的系统。
二、单项选择
1、农村信用社年中存贷款比例不得超过  %,年末不得超过     %。 (  D )
A、80  80   B、75  75   C、75  80   D、80  75
2、一年期以上中、长期贷款占一年期以上存款余额的比例不得高于  %。( C )
A、100   B、110   C、120   D、130
3、信用社最大一家客户贷款余额不得超过本社资本总额的  %,对最大十家客户贷款余额不得超过本社资本总额的  倍。( A )
A、30  1.5   B、35  1.5   C、30  1.6   D、35  1.6
5、    是信用社最原始的资金来源,是其成立和存在的前提。( A )
A、   资本金  B、存款  C、拆借资金  D、贷款
6、信用社对其筹集的资本金依法享有经营权,但在经营中应当规范,检查时应注意其固定资产净值占资本金的比重是否超过了       %。(  B  )
A、30   B、50   C、80   D、100
9、担保活动应当遵循的原则是:   。(  A )
A、   平等、自愿、公平、诚实信用     B、平等、公平、合法、诚实守法
C、自愿、公平、合法、诚实信用  D、公平、合法、平等、诚实守法
11、抵押人与抵押权人应当以  订立抵押合同。( B  )
A、   口头形式  B、书面形式  C、电报  D、电话通知
12、以无地上定着物的土地使用权抵押的,办理抵押物登记的部门是  。( A  )
A、   土地管理部门   B、县级以上政府规定的房地产管理部门
C、林木主管部门   D、工商行政管理部门
13、以城市房地产或者乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的,办理抵押物登记的部门是   。(  B )
A、   土地管理部门    B、县级以上政府规定的房地产管理部门
C、林木主管部门    D、工商行政管理部门
14、以林木抵押的,办理抵押物登记的部门是   。( B  )
A、   土地管理部门         B、林木主管部门  
C、运输工具的登记部门   D、工商行政管理部门
15、以船舶、车辆抵押的,办理抵押物登记的部门是  。(  C )
A、   土地管理部门         B、林木主管部门
C、运输工具的登记部门   D、工商行政管理部门
三、多选题
1、我国对会计年度的规定为(A B)
A、每年公历1月1日起至12月31日至         
B、如遇12月31日为例假日,仍以该日为决算日
C、如遇12月31日为例假日,次日为决算日        
D、如遇12月31日为例假日,提前一天30日为决算日
2、信用社财务管理的内容包括(A B C)
A、固定资产管理  B、成本管理       
C、信用社清算管理  D、资产和负债管理
3、信用社固定资产的认定标准是(B C)
5、信用社的营业收入包括(A B C)
A、利息收入  B、手续费收入  C、金融机构往来收入   D、营业外收入
7、借款户申请贷款根据中国人民银行的有关规定,应具备下列相关条件( ABCD )
A、有相应的担保措施   B、信誉较好   C、还款来源较强  
D、生产经营的产品有市场、有效益
10、下列权利可以质押(ABC)
A、汇票    B、支票    C、存款单    D、保险单
13、贷款损失准备包括( BD  )
A:一般准备;B:专项准备;C:长期准备;D:特种准备
四、判断题:
1、一般存款户可办理转账结算和现金存取业务。(  ×  )
2、普通支票既能用于转账,又能用于支取现金。(  √  )
3、柜员因漏记使账页发生空格时,应在空格栏划红线加以注销。( × )
4、农村合作金融机构所有业务的会计核算均采用借贷记账法。( × )
5、明细账是指按照业务发生时间的先后顺序按日逐笔登记的账簿。( × )
6、抵押权与其担保的债权同时存在,同时消灭。(  √   )
7、保证期间,保证人对未经其同意转让的债务,不再承担保证责任 (  √ )。
8、一般而言,存货周转率越低越好(  ×  )
9、信贷资金不得用于财政支出。(√)
10、对已与第三人设定抵押、担保、交易或诉讼查封以及其他权益纠纷的资产,不得实行以资抵贷。( √ )
五、计算题
1、某信用社2001年呆帐准备金余额为100万元,各项贷款年末余额为90000万元,当年收回已核销呆帐贷款本金50万元,试计算该社2001年末呆帐准备金应补提多少?
答:2001年末余额=90000*1%-(100+50)=750万元
3、某信用社办理某公司银行承兑汇票贴现1份,出票日期2006年4月10日,办理贴现日期2006年6月10日,金额100万元,银行承兑汇票到期日2006年9月10日,贴现率为3‰,(不考虑委托收款时间)请计算贴现利息和实付贴现金额?
答案:根据银行承兑汇票贴现公式:
(1)贴现利息=汇票金额×贴现天数×(月贴现率÷30天);
贴现利息=1000000元×92×(3‰÷30)
=1000000元×92×0.0001
=9200元(贴现利息)
(2)实付贴现金额=汇票金额-贴现利息;
实付贴现金额
1000000-9200=990800元(实付贴现金额)
4、某信用社2001年实现利息收入2000万元,如营业税率为5%,城市维护建设税为7%,教育费附加为3%,请计算出信用社应申报计提的以上三种税费余额及会计分录。
答:营业税额=2000万元*5%=100万元
  城市维护建设税=100万元*7%=7万元
  教育费附加=100万元*3%=3万元
会计分录为:
借:营业税金及附加    110万元
  贷:应交税金-营业税户、城市维护建设税户107万元
    其他应付款-教育费附加        3万元
六、简答题
1、信用社会计凭证传递的原则是什么?
答:凭证的传递要做到准确及时,手续严密,先外后内,先急后缓,办妥交接。除另有规定外,一律由信用社内部传递。
2、农村信用社会计核算工作质量的基本要求是“五无”、“六相符”包括哪些内容?
答:“五无”指帐务无积压、结算无事故、计算无差错、记帐无串户、存款无透支。“六相符”指帐帐、帐款、帐据、帐实、帐表、内外帐务相符。
3、基本凭证包括哪些凭证?
答:基本凭证包括现金收入凭证、现金付出凭证、转帐借方凭证、转帐贷方凭证、特种转帐借方凭证、特种转帐贷方凭证、表外科目收入凭证 、表外科目付出凭证。
4、申请贷款延期有什么规定?
答:(1)不能按期归还贷款的,借款人应当提前1个月向信用社申请贷款延期,申请保证贷款、抵押贷款、质押贷款延期还应当由保证人、抵押人、出质人出具书面证明。是否延期由贷款人决定。(2)短期贷款延期不得超过原贷期限;中长期贷款延期不得超过原贷期限的一半;长期贷款延期不得超过3年。对贷款延期国家另有规定者按规定办。
七、论述题
论述如何办理挂失手续的操作手续?
答案要点:储户存单、存折如有遗失,必须立即持本人居民身份证明,并提供姓名、存款时间、种类、金额、账号及住址等有关情况,书面向原储蓄机构正式申请挂失止付。储蓄机构在确认该笔存款未被支取的前提下,方可受理挂失手续。挂失时一般填写一式三联挂失申请书,第一联储蓄机构留存,凭以登记挂失登记簿;第二联随当日传票送事后监督部门;第三联加盖公章后交储户,凭以领取新存单、存折,领取新存单、存折后由储户在该联签章后,交事后监督部门,作会计档案永久保管。经办员受理挂失,应在各联挂失申请书上盖章,并根据挂失申请书在该存款账页上用红字注明“某年某月某日挂失止付”字样。挂失七天后,根据存款人的意愿,储蓄机构可以重新开出新存单、存折,或支付存款本金和利息。存款人不能及时挂失,可委托他人代为办理挂失手续,但被委托人要出示其身份证明。如储户不能办理书面挂失手续,可以受理电报、电话、信函挂失,但须在挂失五天内补办书面挂失手续,否则挂失不再有效。若存款在挂失前或挂失失效后已被他人支取,储蓄机构不负责任。若储户要求撤销挂失时,应出示原挂失证明,由储户在挂失申请书上批注“某年某月某日注销挂失”字样,并收回挂失申请书;挂失用函电形式要求撤销挂失申请的,不予受理。
张锴雍的人物介绍
张锴雍,湖南人,性格颇为强势。2008年,张锴雍在“胡润金融富豪上名列第14位,财富总额为22亿元。
自2005年开始,先后有四家外资股东——亚洲开发银行、花旗亚洲企业投资公司、美国凯雷集团和美国通用商务融资集团——入股中科智,总投资额达1.1亿美元,持股比例达40.82%。
2006年11月26日,中科智在新加坡证券交易所挂牌发行1亿美元债券,年利率为10.5%,为期五年。包括比利时、英国、美国、新加坡、香港等地以基金管理公司为主的11家机构认购。
2005年5月,中科智引入了真正的外资股东亚洲开发银行,获得1000万美元投资。
此时,也正是全球流动性泛滥、资金频频寻找投资机会的时候。中科智以其“中国担保业老大”的背景和亚洲开发银行投资的背书,一时颇受青睐。
同年10月,花旗亚洲企业投资公司(CVCI)入股2500万美元;次年3月,美国私募股权投资机构凯雷集团紧步其后尘,亦投资2500万美元;2007年10月,美国通用商务融资集团(GE Capital,下称GE)投资入股中科智5000万美元。
外资进入的目的,是将中科智打造成一个全国性的担保业品牌,完成海外上市。有投行认为,上市后的中科智估值可达40亿美元。按照中科智商业计划书上的规划,在此后五年至十年内,中科智将在全国主要省市都成立子公司,担保规模将达到1000亿元。
获得资本金的中科智随即在全国展开铺点,在原有的深圳、北京、上海、福建和长沙等公司的基础上,又在广东、河北、浙江、重庆、江苏、福建、湖南等地,成立了多家中科智系列公司,2007年底,号称整个集团累计净资产达到32亿元。
规模的急速扩张,对中科智原本粗放式的管理提出严峻挑战。各地子公司均为独立法人,可谓打着中科智旗号占山为王、独立开展业务的诸侯,发展境况各不相同,收入和利润也没有随着规模而增加。由于先天不足,集团需要通过抽逃子公司资本金、抽调客户保证金等手法,来粉饰规模和业绩,这也受到各地“诸侯”的抵触。
内部总动员
2007年5月10日,张锴雍召集各地高管出席一次“秘密会议”。
据参加会议的人称,时任中科智集团财务总监王琼披露了一组令人吃惊的数据:中科智2006年的真实利润为3740万元,收入为1.9亿元。此前,2003年到2005年三年中,中科智实际业绩均为亏损,委托外部审计公布的利润却分别为8071万元、7289万元、1.4亿元。
这意味着,截至2006年底,中科智累计包装利润5.8亿元,虚增资产11亿元,实际发生代偿超过4亿元(并非此前对外宣传的5000万元)。
据前述内部人博客文章描述,在这次会议上,张锴雍承认:“公司长期以来,其实都没有赚钱。为了引进战略投资者,为了上市,不得不包装利润和收入,这个窟窿越来越大。七个锅两个盖,怎么捂盖子,一直是我的心病。现在,我扛不动了。”
会上,张锴雍称,高管们可以选择离开,或者和他“同舟共济,共闯未来”。所谓同舟共济,在很大程度上,就是掩盖真实业绩、如何应付德勤会计师事务所的审计。
2007年5月17日,中科智在“统一”了高管思想后,召开集团业务专题会议,核心是如何“完善”虚假委托贷款业务(中科智内部称“集团业务”)以通过审计。
委托贷款业务,是指中科智向急需资金的企业发放高息短期贷款。这块资产和相应的收入,占到中科智公开数据近五成左右,2008年中,这一数字超过17亿元,给客户的利率高达21.6%,但事后则爆出9亿元以上的亏损。
一位中科智高管发给《财经》记者的一份会议记录显示,德勤曾对委托贷款业务起疑,主要是金额巨大,但业务档案和流程过于简单,资料缺漏太多,客户注册地址有异。
事实上,相当大一部分的委托贷款只是在中科智内部资金空转,即“左手贷给右手”,反复操作,用以制造出虚假业务规模和资本金规模。但问题在于,贷款方往往只是一些资本金很少、缺乏资质的壳公司,很容易被人识破。
在2007年5月的会议上,时任中科智风险控制中心总监曾昭勇提出了虚假委托贷款的“A、B公司模式”,借以回应会计师的质疑;即把承接贷款的壳公司称为B公司,承认其是受中科智实际控制的壳公司,多为中科智员工或家属注册,但贷款的真实使用方是另外一家公司(被称为A公司),后者一般实力雄厚,却不方便出面贷款,因而由A为B担保,B出面贷款。
2007年10月29日,中科智再次就所谓集团业务召开会议,针对的是年底的审计业务。《财经》记者获得一份资料,实录了这次会议的全过程。会上,曾昭勇布置了六种集团业务的类型,借鉴的是过去存在的真实委托贷款案例,其中有房地产开发贷款、企业收购贷款、赎楼按揭贷款、AB模式贷款等。
各地中科智对这些“任务”怨声载道,作假本身容易出现漏洞,也带来沉重的财务负担。一位高管表示,注册1亿元的公司,一年做“集团业务”要付出的成本包括税收在内,最少在四五百万元,因此,实际的资金“黑洞”如滚雪球般越来越大。
对此,张锴雍表示,这个做法是为了一次性解决历史遗留问题,此后可通过一系列业务扩张和资产变现弥补亏空。
中科智虚浮的扩张和引资模式,终因内部利益失衡而倒塌。2007年10月,GE以5000万美元入股,持有中科智8%的股份。与以往引资不同的是,GE购买的是张锴雍手中的旧股。为了不稀释自己的控股权,张锴雍先从高管手中回购了部分职工股,但定价仅为成本加利息。
此举最终成为激化张锴雍和高管、员工之间矛盾的导火索。张锴雍在去年12月接受《财经》记者采访时承认了这一点。
2008年7月间,中科智前高管关于中科智造假的详细举报信,放到了几位外资股东的桌上。
“硬着陆”
2008年7月21日,中科智再次紧急召开高层会议,公布了前高管的这封举报信。举报信称,中科智历年累计亏损七、八亿元,业绩一贯造假,利用壳公司作虚假委托贷款业务,高峰时候年度虚假委托贷款业绩十多亿元。为了此项造假业务,中科智每年的成本就上亿元;另外,中科智发生的代偿实际高达数亿元。
举报信还称,发债募集来的资金,转手就被大股东利用委托贷款的形式,变成大股东的自有资金,参与深圳平安的配售,然后将股票抵押给银行取现。
《财经》记者获得的一张此次视频会议的资料显示,在这次会议上,张锴雍承认,举报信内容大部分属实。不过,此时张锴雍仿佛如释重负,将其看做一次“硬着陆”的机会。
“以前我感觉自己抱着一个秘密、包袱在艰难前行,以为别人什么都不知道,实际上,他们(外资股东)不傻。”在这次会议上,张锴雍自嘲道。
随后,中科智公布2008年中报,果然采取“硬着陆”的方式,称因委托贷款业务巨亏,计提拨备14亿元。其中,为约17.29亿元委托贷款计提了高达9.47亿元的拨备,另出现了4.6亿元的贷款担保损失。对这一戏剧化的业绩“跳水”,张锴雍公开的解释是,经济形势突变下中小企业蒙受冲击。
审计师德勤以“无法判断”为由,未对该中报出具审计意见。
除了虚构业绩,中科智与张锴雍的私人公司中科智控股之间,账目混淆且不透明,也令外资股东和员工们疑窦重重。多年来,依赖中科智担保这一融资平台,中科智控股获得了源源不断的资金。
张锴雍曾向《财经》记者表示,中科智控股注册资本2亿多元,负债约7亿元,并称相对担保业务而言,“利润贡献最多的,其实是金融投资和地产。”
公开资料显示,截至2007年末,中科智控股营业收入达20亿元,净资产为35亿元,总资产大概是40亿元。
中科智前高管人员透露,中科智控股大概有七八笔金融股权投资,其中包括厦门商业银行和国泰君安的部分股权、1400万股平安股权等。另外,旗下还有深圳市中科智工贸发展公司、深圳市中科智资产管理公司、张家界山水天下置业有限公司、张家界亘立国际酒店等产业。
“硬着陆”的结果,是张锴雍、外资股东和债权人选择了“同舟共济”。
2008年12月24日,除亚洲开发银行的三家外资股东,最终和中科智达成了和解协议。亚洲开发银行由于自身并非商业机构,一旦发现被投资企业有不诚实行为,就必须退出,不能为了商业利益苟且和解。在回应《财经》记者采访申请时,该行总部发言人谨慎表示,“有关法律程序还在进行当中。”
2009年3月27日,中科智在深圳召开“最新情况通报会”,称与持有1亿美元债券的债权人达成“债转股”协议。这一协议倘若实施,债券持有人转为持有中科智40%股份的第一大股东,张锴雍的股权被稀释到32.26%,四家外资股东的持股则稀释为24.49%。
这意味着中科智公司控制权的让渡。未来的中科智董事会,将由债券持有人委派五名董事,张本人只能委派三名董事。债券持有人还有权任命集团总部的财务总监、风险管理总监,还有权委派首席重组官。
至于如何弥补资金“黑洞”,张锴雍曾提出将中科智控股的资产装入担保公司,但外资股东一直没有同意,毕竟没有人了解中科智控股的真实情况。最终的解决方案是,中科智声称对深圳中兰德房地产经纪评估公司有应收款11.72亿元。后者为张锴雍私人控股集团的名下公司。另外,张锴雍对国泰君安的股权投资4.04亿元,原为其私人公司名下资产,目前已被注入到中科智。另外,还有8.18亿元的商誉为并购差价。
这一系列安排,意味着张锴雍承担了中科智虚构业绩、挪用资金造成的亏空,亦以变卖资产、承认负债、注入股权等实际行动填补了部分资金“黑洞”——虽然不确定性仍然存在:张锴雍是否有能力归还11.72亿元的应收款?国泰君安股权是否质押给银行?8.18亿元的商誉是否意味着还未填平的窟窿?
中科智内部人士透露,张锴雍能有此救赎行动,不仅是因对自己一手打造的中科智的深厚感情,也是因为和外资股东达成了私下交易,即外资股东放弃了追究其个人责任的权利。在去年8月的“逼宫”行动中,外资股东曾表示,要在香港以欺诈罪将张告上法庭。但截至《财经》发稿前,《财经》记者未获当事双方的确认。
“他毕竟没有一走了之。”2008年11月,一位外资股东代表人曾对《财经》记者如此表示。
最后的救赎
真相被层层披露后,受创最深的是中科智的信誉。中科智的最大合作方北京银行,已于今年5月冻结了北京中科智在该行约1亿元的存款。2008年底,北京银行通过中科智的贷款高达31亿元,而原先正常年份,北京银行对北京中科智的担保贷款往往收取零保证金。
随之而来的是资金链的紧绷。
北京中科智内部人士告诉《财经》记者,北京第一生物化学药业有限公司通过北京中科智在北京银行的2500万元担保贷款已经连续两次展期,尚无明晰的还款计划,银行可能要强行从被冻结的中科智账户中划取资金。此外,现在还无从判断这是否属于中科智借企业之名套取的贷款。在中科智危机出现后,这些被借用名义贷款的客户急于向中科智追讨资金。目前,这种性质的资金规模不详。
一位知情人士表示:“银行冻结资金为自保,量也不多,但中科智内部资金缺口太大,缺了这点钱很难运转,不少投保客户保函到期了却退不出保证金。再这样下去,会引发诉讼乃至‘挤兑’。”
“100多万元的担保保证金,四五月份就到期了,但钱到现在也没有全部退给我们。每次讨债都在中科智遇到和我一样去要保证金的人。下周要是还不把钱打到账上,我们就要起诉。”一位到北京中科智讨债的中小企业负责人对《财经》记者表示。
据追债人士介绍,中科智做担保业务时,一般要求企业先交纳10%的保证金和2%-3%的担保费,才出保函做担保贷款,利率一般上浮20%。由于银行对中科智的担保贷款往往实施零保证金制度,企业交纳的保证金就很容易被中科智挪用。按照惯例,企业还完贷款后,中科智应在三日内退还保证金,但现在无法兑现。
目前,北京中科智已经收到十多份律师函,要求在一定时间前退还到期的保证金。
6月下旬,有部分中科智的客户表示,获得了中科智退回的一半保证金,并得到保证,剩余部分将在半个月后退还。
有员工表示,中科智整个集团都面临退还保证金的压力,集团财务部门要求各地分公司退还保证金必须提前一个月申请。
在此紧急关头,6月,张锴雍高调宣布将中科智控股名下的张家界山水天下大酒店项目出售,价格不详。中科智员工相信,中科智担保近期退还的保证金多来自于此。
中科智还一直在谋求深圳市政府对深圳公司进行注资,尽职报告已经完成,等待政府批复。但因近期深圳政府正在经历市长许宗衡被“双规”的人事地震,这一“救命之水”短期尚难落实。
继3月27日中科智在深圳召开通报会之后,张锴雍于五六月份开始在北京、上海、深圳等地进行系列路演,希望赢得银行的支持,启动日益紧缩的业务规模。
在路演中,张锴雍称,2008年底,中科智亏损1.5亿元,公司总资产39.45亿元,所有者权益26亿元。他同时将中科智的自救和重组计划展示给银行,以期挽回市场的信心。(摘自2009年6月12日出版的《财经》杂志署名文章《中科智:原罪与救赎》,记者张冰、张曼)


银行存在哪些内控隐患
存在以下问题:
  1、员工对内控制度管理的认识不到位。有的把内部控制简单地理解为各种规章制度的制定、装订、汇总,认为做了整章建制方面的工作,就等于建立了内控机制;有的在把握内控与管理、内控与风险、内控与发展的关系等问题上,认识有偏差,把加强内控与发展和效益对立起来,在业务拓展和风险防范的抉择中,侧重于抓规模、抓效益,不切实际地求得资产规模的扩张,造成违规违章现象发生,以致资产质量低下,并且员工的风险防范意识还需进一步加强,违规操作时有发生,屡查屡整屡犯情况存在。如信贷业务方面借款人资料不全、合同文本文书填写不规范、贷后检查报告质量、贷后账户监管等问题。会计业务方面如登记簿记载不规范、会计凭证要素不全、科目使用不当等问题。
  2、有些业务领域还存在管理上薄弱环节。如非信贷资产管理、自助银行管理、网银业务管理、委托贷款业务管理、国际业务管理等由于历年来内外部监管较少,内控评价未列入风险点,由于这些业务客观上较新、较少,主观上对这些业务在检查监管上也未引起足够重视,因此存在一定的欠缺。
  3、由于其它因素,有些问题难在近期整改。如××*原××万元以上贷款存在错用合同现象,一般消费合同代替住房贷款合同已无法整改,只能加强风险防范,到合同履行完毕才能结束
个人住房贷款有哪些种类
一、个人住房贷款是指银行向借发放的用于购买自用普通住房的贷款,主要种类有三种:委托贷款、自营贷款和组合贷款。
(1)个人住房委托贷款全称是个人住房担保委托贷款,它是指住房资金管理中心运用住房公积金委托商业性银行发放的个人住房贷款。住房公积金贷款是政策性的个人住房贷款,一方面是它的利率低;另一方面主要是为中低收入的公积金缴存职工提供这种贷款。但是由于住房公积金贷款和商业贷款的利息相差1%有余,因而无论是投资者还是购房自住的老百姓都比较偏向于选择住房公积金贷款购买住房。
(2)个人住房自营贷款是以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款。也称商业性个人住房贷款,个人住房担保贷款。
(3)个人住房组合贷款指以住房公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款,是个人住房委托贷款和自营贷款的组合。此外,还有住房储蓄贷款和按揭贷款等。
二、申请个人住房贷款所需提供材料:
1、借款人夫妻双方的身份证(原件及复印件二份)
2、户口本(原件复印件一份)
3、结婚证(原件及复印件一份)
4、未婚需填写未婚声明,我行留存原件。
5、离异或丧偶者需要提供离婚证或协议、判决书,配偶死亡证明(原件及复印件一份)。
6、拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房的房产证复印件一份。
中国人民银行历年贷款利率表2017
一、商行贷基准利率
短期贷款   
六个月    4.35%   
六个月至(含)    4.35%   
期贷款   
一年以上至三年(含)    4.75%   
三年年(含)    4.75%   
五年以上    4.90%   
二、公积金贷款基准利率
住房公积金   
五年以下(含五年)    2.75%   
五年以上    3.25%
买房贷款有哪几种方式?
目前贷款购房主要有住房公贷款、个人住房商业性贷款、个人住房组合贷款等几种。
住房公积金贷款:个人公积金贷款是由各地住房公积金管理中心运用住房公积金,委托银行发放的贷款。住房公积金贷款利率比较低,但额度上有限制。
个人住房商业性贷款:个人住房商业性贷款是银行发放的贷款。只要您有足够偿还能力就可申请使用。商业贷款的优点是额度比较高,适合所有人申请,但贷款利率较高。
个人住房组合贷款:组合贷款是指组合申请以上两种贷款。组合贷款利率较为适中,贷款金额较大,因而较多被人选用。但是缺点是办理周期较长,一般二手房产交易的过程中卖方不愿意等那么久才拿到房款。新房购买则不存在此问题。
拓展资料:

住房公积金贷款
职工缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金,是职工按照规定储存起来的专项用于住房消费支出的个人储金,属于职工个人所有。职工离退休时本息余额一次付偿,退还给职工本人。
个人住房商业贷款
具体指具有完全民事行为能力的自然人,购买本市城镇自住住房时,以其所购买的产权住房(或银行认可的其他担保方式)为抵押,作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。抵押贷款是商业性贷款中的一种贷款方式。
个人住房组合贷款
随着住房体制改革的深入,个人购房向银行贷款的意识也在不断增强。住房公积金贷款和商业性贷款组成的组合性个人住房担保贷款,已成为构筑良好的住房金融体系和中国实施政策性与商业性并重的住房金融发展的需要。
如果职工购房申请住房公积金贷款额度不能满足需要,同时又不到所购房价80 %,可以再申请个人住房商业性贷款,两项贷款总额不超过房价的80 %,这叫组合贷款。组合贷款只有缴存公积金的职工才可以申请。
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